등기부등본 보는 법, 전세사기 예방법, 한 번에 정리
전세계약, 등기부등본부터 확인하세요!
겉보기엔 멀쩡한 집도, 서류 한 장만 보면 위험한 집일 수 있습니다.
전세사기를 막기 위해 반드시 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
이 글에서는 등기부등본 보는 법을 아주 쉽게 알려드립니다.
등기부등본이란?
등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 법적 권리관계를 나타내는 문서입니다.
소유자 정보, 근저당 설정, 전세권 등기 여부 등을 확인할 수 있어 전세사기를 예방하는 데 필수입니다.
등기부등본 구성과 열람 방법
| 구역 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 주소, 면적, 용도 등 기본 정보 |
| 갑구 | 소유권 관련 사항 (소유자, 변동 이력) |
| 을구 | 소유권 외 권리 (근저당, 전세권, 임차권 등) |
열람은 인터넷등기소에서 가능하며, 수수료는 700원입니다. 주소 입력 → 말소사항 포함 선택 → 결제 후 PDF 저장 또는 인쇄 가능합니다.
등기부등본 핵심 체크 포인트
- 소유자 정보 확인 (갑구) – 계약 상대가 실제 소유자인지 확인
- 근저당권 설정 여부 (을구) – 채권최고액이 전세금보다 높으면 위험
- 기존 임차권·전세권 확인 (을구) – 이중계약 방지, 말소 여부 확인
말소사항 포함 열람은 필수입니다
등기부등본을 열람할 때는 반드시 ‘말소사항 포함’으로 설정해야 합니다.
말소된 근저당이나 임차권도 과거에 어떤 권리가 있었는지를 보여주기 때문에, 이전 소유자의 금융 이력이나 임대 내역을 파악하는 데 중요합니다.
예를 들어, 최근까지 여러 차례 근저당이 설정되었다면 해당 부동산이 자주 담보로 활용된 흔적일 수 있고, 이는 재정적으로 불안정한 소유자일 가능성을 시사합니다.
또한 말소된 전세권이나 임차권이 있다면, 이전 세입자와의 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.
등기부등본은 단순히 현재 상태만 보는 것이 아니라, 과거 이력까지 함께 살펴야 진짜 안전한 계약이 가능합니다.
전세사기 예방을 위한 실전 팁
- 계약 당일 최신 등기부등본 확인
- 계약서에 등기부등본 첨부 요청
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 보증금 < 근저당권 채권최고액 여부 확인
- 공인중개사 등록 여부 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 등기부등본은 누구나 열람 가능한가요?
A. 네, 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있으며, 수수료는 700원입니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
A. 아닙니다. 전세금이 근저당보다 낮고, 보증보험 가입이 가능하면 계약할 수 있습니다.
Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A. 계약 직전, 가장 최신본으로 확인해야 안전합니다.
Q. 등기부등본에 전세권이 없으면 불안한가요?
A. 꼭 그렇진 않습니다. 대부분의 전세계약은 전세권 등기 없이 진행되며, 전입신고와 확정일자를 통해 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다. 다만 고액 전세나 법적 분쟁 가능성이 있는 경우에는 전세권 등기를 고려해볼 수 있습니다.
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